Das Ertragswertverfahren ist eine bewährte Methode zur Bewertung von renditeorientierten Immobilien wie Mietshäusern oder Gewerbeobjekten. Mit einem Ertragswertverfahren-Rechner können Eigentümer und Investoren den potenziellen Wert ihrer Immobilie basierend auf zukünftigen Erträgen ermitteln.
Was ist das Ertragswertverfahren?
Das Ertragswertverfahren bewertet eine Immobilie nicht nach ihrem Sachwert, sondern nach den zukünftigen Erträgen, die sie erwirtschaften kann. Es wird hauptsächlich bei vermieteten Objekten angewendet, bei denen die Mieteinnahmen im Vordergrund stehen. Die Berechnung basiert auf dem Gebäudeertragswert und dem Bodenwert.
Schritte zur Berechnung des Ertragswerts
Bodenwert ermitteln: Der Bodenwert wird durch Multiplikation des Bodenrichtwerts mit der Grundstücksfläche berechnet. Die Bodenrichtwerte können bei den örtlichen Gutachterausschüssen erfragt werden.
Jahresrohertrag berechnen: Dies ist die jährliche Kaltmieteinnahme der Immobilie.
Formel: Wohnfläche × Miete pro m² × 12 Monate.
Bewirtschaftungskosten abziehen: Dazu zählen Instandhaltungs-, Verwaltungs- und Betriebskosten sowie das Mietausfallwagnis. Ein Richtwert sind 20% des Rohertrags.
Jahresreinertrag ermitteln: Jahresrohertrag minus Bewirtschaftungskosten ergibt den Jahresreinertrag.
Gebäudereinertrag berechnen: Vom Jahresreinertrag wird die Bodenwertverzinsung abgezogen. Diese ergibt sich aus Bodenwert × Liegenschaftszinssatz.
Gebäudeertragswert bestimmen: Der Gebäudereinertrag wird mit dem Vervielfältiger multipliziert. Der Vervielfältiger hängt von der Restnutzungsdauer und dem Liegenschaftszinssatz ab.
Verkehrswert berechnen: Bodenwert plus Gebäudeertragswert ergibt den vorläufigen Ertragswert. Wertmindernde oder -steigernde Faktoren werden anschließend berücksichtigt.
Hinweis: Der Liegenschaftszinssatz ist ein Prozentsatz, der zeigt, wie viel Rendite man mit einer vermieteten Immobilie im Durchschnitt erwarten kann – er hilft, den Wert der Immobilie zu berechnen. Den Vervielfältiger beim Ertragswertverfahren erhältt man in der Regel aus Tabellen, die vom Bundesfinanzministerium, Gutachterausschüssen oder aus der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) bzw. entsprechenden Fachliteraturen veröffentlicht werden. Alternativ können Sie den Vervielfältiger berechnen.
Beispielrechnung
Angenommen, eine Immobilie hat folgende Daten:
- Wohnfläche: 200 m²
- Miete pro m²: 10 €
- Bodenrichtwert: 300 €/m²
- Grundstücksfläche: 500 m²
- Liegenschaftszinssatz: 5%
- Bewirtschaftungskosten: 20% des Rohertrags
- Restnutzungsdauer: 30 Jahre
Berechnung:
- Jahresrohertrag: 200 m² × 10 € × 12 = 24.000 €
- Bewirtschaftungskosten: 24.000 € × 0,2 = 4.800 €
- Jahresreinertrag: 24.000 € – 4.800 € = 19.200 €
- Bodenwert: 300 € × 500 m² = 150.000 €
- Bodenwertverzinsung: 150.000 € × 0,05 = 7.500 €
- Gebäudereinertrag: 19.200 € – 7.500 € = 11.700 €
- Vervielfältiger (bei 5% Zins und 30 Jahren): ca. 15,37
- Gebäudeertragswert: 11.700 € × 15,37 ≈ 179.829 €
- Verkehrswert: 150.000 € + 179.829 € = 329.829 €
Ertragswertverfahren Rechner
Um Ihnen die Berechnung zu erleichtern, stellen wir Ihnen einen interaktiven Ertragswertverfahren Rechner zur Verfügung. Geben Sie einfach Ihre individuellen Daten ein und erhalten Sie eine präzise Wertermittlung Ihrer Immobilie.
Fazit
Das Ertragswertverfahren bietet eine fundierte Methode zur Bewertung von renditeorientierten Immobilien. Mit unserem Ertragswertverfahren Rechner können Sie schnell und einfach den potenziellen Wert Ihrer Immobilie ermitteln. Nutzen Sie dieses Tool, um fundierte Entscheidungen beim Kauf oder Verkauf zu treffen.
Jetzt den Ertragswert Ihrer Immobilie berechnen und Klarheit über den Marktwert gewinnen!