Was Verkäufer und Käufer beim Immobilienverkauf unbedingt wissen sollten
Der Verkauf oder Kauf einer Immobilie gehört zu den größten finanziellen Entscheidungen im Leben. Viele Eigentümer und Käufer konzentrieren sich dabei ausschließlich auf den Kaufpreis – und übersehen oft die zusätzlichen Kosten, die rund um den Immobilienverkauf entstehen. Diese sogenannten Kaufnebenkosten können je nach Bundesland, Lage und Transaktionsart bis zu 12 % des Kaufpreises betragen.
Wer diese Ausgaben von Anfang an richtig einplant, vermeidet böse Überraschungen und kann den Immobilienverkauf optimal vorbereiten. In diesem Ratgeber erfahren Sie:
- Welche Kaufnebenkosten tatsächlich anfallen
- Wer welche Kosten trägt (Verkäufer oder Käufer)
- Und wie Sie Ihre Kosten im Griff behalten – mit professioneller Unterstützung vom Immobilienmakler.
1. Welche Kaufnebenkosten beim Immobilienverkauf entstehen
Beim Verkauf oder Kauf einer Immobilie fallen neben dem eigentlichen Kaufpreis verschiedene Nebenkosten an. Sie betreffen beide Parteien, werden aber je nach Vertragsgestaltung unterschiedlich aufgeteilt. Im Folgenden finden Sie die wichtigsten Posten im Detail.
1.1 Notarkosten – Pflicht bei jedem Immobilienverkauf
In Deutschland muss jeder Immobilienkauf notariell beurkundet werden (§ 311b BGB). Der Notar sorgt für die rechtssichere Abwicklung und übernimmt die Eintragung ins Grundbuch.
Typische Kosten:
- Etwa 1,0 – 1,5 % des Kaufpreises
- Einschließlich Beurkundung, Grundbuchänderung und Kosten für Grundschuldbestellungen (falls erforderlich)
Wer zahlt die Notarkosten?
In der Regel trägt der Käufer die Notarkosten. Allerdings können auch Verkäufer anteilig beteiligt sein, etwa bei Löschungen alter Grundschulden oder wenn besondere Vereinbarungen getroffen werden.
1.2 Grundbuchkosten – für Eintragung und Löschung
Das Grundbuch dokumentiert alle Eigentums- und Belastungsverhältnisse einer Immobilie.
Kosten fallen an für:
- die Umschreibung auf den neuen Eigentümer
- die Löschung von Grundschulden oder Hypotheken
- gegebenenfalls für die Eintragung von Wegerechten oder Dienstbarkeiten
Richtwert: ca. 0,5 % des Kaufpreises
Hinweis für Verkäufer:
Wenn auf Ihrer Immobilie noch ein Darlehen läuft, fallen Kosten für die Löschung der Grundschuld an. Diese trägt in der Regel der Verkäufer.
1.3 Grunderwerbsteuer – die größte Nebenkostenposition
Die Grunderwerbsteuer zählt zu den größten Posten unter den Kaufnebenkosten. Sie wird vom Käufer an das Finanzamt gezahlt, sobald der Kaufvertrag notariell beurkundet ist.
Der Steuersatz ist Ländersache und variiert in Deutschland zwischen 3,5 % und 6,5 % des Kaufpreises. In Hessen beträgt die Steuer auf den Grunderwerb 6%.
Wichtiger Hinweis: Der Käufer muss die Grunderwerbsteuer zahlen, bevor er als Eigentümer im Grundbuch eingetragen wird. Ohne Zahlungsnachweis erfolgt keine Umschreibung.
2. Weitere Kosten für Verkäufer und Käufer
Neben den klassischen Nebenkosten fallen beim Immobilienverkauf noch weitere Ausgaben an, die häufig übersehen werden. Diese betreffen vor allem den Verkäufer – insbesondere, wenn er seine Immobilie optimal vermarkten möchte.
2.1 Maklerprovision – Erfolgsabhängiges Honorar für Profis
Die Maklerprovision (auch Courtage genannt) ist die Vergütung für die erfolgreiche Vermittlung einer Immobilie. Seit Ende 2020 gilt in Deutschland das Bestellerprinzip für Käufer und Verkäufer: Bei Einfamilienhäusern und Eigentumswohnungen müssen beide Parteien die Provision je zur Hälfte tragen, sofern ein Makler beauftragt wurde.
Typische Höhe:
- Zwischen 3,0 % und 7,14 % (inkl. MwSt.) des Kaufpreises – je nach Bundesland.
- In Hessen sind es 7,14 % (inkl. MwSt.) – für Käufer und Verkäufer jeweils 3,57 % (inkl. MwSt.)
Vorteil für Verkäufer:
Ein erfahrener Makler sorgt für professionelle Vermarktung, rechtssichere Abwicklung und höhere Verkaufserlöse. Die Provision amortisiert sich in vielen Fällen durch bessere Preise und kürzere Vermarktungszeiten.
2.2 Energieausweis – gesetzliche Pflicht für Verkäufer
Beim Immobilienverkauf muss ein gültiger Energieausweis vorgelegt werden. Er informiert über den energetischen Zustand des Gebäudes und ist Pflicht laut Energieeinsparverordnung (EnEV).
Kosten:
- Verbrauchsausweis: ca. 50 – 100 €
- Bedarfsausweis: ca. 100 – 250 €
⚠️ Achtung! Fehlt der Energieausweis oder ist er veraltet, drohen Bußgelder. Als Maklerleistung biete ich meinen Kunden an, den Energieausweis kostenlos zu organisieren.
2.3 Renovierung und wertsteigernde Maßnahmen
Wer seine Immobilie verkaufen möchte, sollte über kleinere Instandsetzungs- oder Schönheitsmaßnahmen nachdenken, um den Verkaufspreis zu steigern.
Mögliche Investitionen:
- Streichen und kleinere Reparaturen
- Gartenpflege, neue Bodenbeläge
- Entrümpelung (Gerne bieten wir dies auch als Leistung über unsere Firma Entrümpelungen Dieburg GbR an)
Kostenrahmen: individuell – meist zwischen 500 € und 5.000 €, abhängig vom Zustand der Immobilie.
Eine gepflegte, aufgeräumte Immobilie reduziert die Dauer des Verkaufs erzielt häufig bessere Konditionen.
2.4 Vorfälligkeitsentschädigung bei laufender Finanzierung
Falls der Verkäufer noch ein Immobiliendarlehen abbezahlt, kann beim vorzeitigen Verkauf eine Vorfälligkeitsentschädigung anfallen. Diese wird von der Bank verlangt, wenn das Darlehen vor Ende der Zinsbindung abgelöst wird.
Richtwert:
- Oft mehrere Tausend Euro – abhängig von Restschuld und Restlaufzeit.
👉 Tipp: Lassen Sie sich von Ihrer Bank berechnen, ob sich eine vorzeitige Ablösung lohnt oder ob Alternativen (z. B. Schuldübertragung) bestehen.
3. So behalten Sie die Kontrolle über Ihre Kosten
Die Kaufnebenkosten sind ein wichtiger Bestandteil jeder Immobilientransaktion. Wer sie kennt, plant besser, vermeidet Überraschungen und kann seinen Immobilienverkauf gezielt steuern.
Hier erfahren Sie, wie Sie als Verkäufer den Überblick behalten und langfristig profitieren.
3.1 Frühzeitig kalkulieren – mit realistischen Annahmen
Ein häufiger Fehler: Eigentümer rechnen nur mit dem Verkaufspreis und übersehen Zusatzkosten.
Erstellen Sie daher frühzeitig eine Übersicht aller Kostenposten:
| Kostenposition | Durchschnittlicher Anteil am Kaufpreis |
|---|---|
| Notar & Grundbuch | 1,5 – 2 % |
| Grunderwerbsteuer (Käufer) | 3,5 – 6,5 % |
| Maklerprovision (je Partei) | ca. 3,57 % |
| Energieausweis / Renovierung | variabel |
| ggf. Vorfälligkeitsentschädigung | individuell |
So lässt sich der Nettoerlös aus dem Verkauf realistisch einschätzen.
3.2 Professionelle Beratung nutzen
Ein erfahrener Immobilienmakler kann Ihnen nicht nur helfen, den optimalen Verkaufspreis zu erzielen, sondern auch, Ihre Nebenkosten zu optimieren. Beispielsweise durch Tipps und Hilfe bei:
- Unterstützung bei der Organisation des Energieausweises
- Empfehlung von kostengünstigen Handwerkern
- Abstimmung mit Notar, welcher das Grundbuchamt beauftragt
- Verweis an Steuerberater für Beratung zu steuerlichen Aspekten (z. B. Spekulationssteuer)
Tipp: Als Makler biete Ich Ihnen ein kostenfreies Erstgespräch mit Immobilienbewertung an – ideal, um sich einen Überblick zu verschaffen.
3.3 Steuerliche Aspekte berücksichtigen
Je nach Situation kann auch das Finanzamt eine Rolle spielen. Besonders bei Immobilien, die nicht selbst bewohnt oder innerhalb der Spekulationsfrist (10 Jahre) verkauft werden, fällt möglicherweise Einkommensteuer auf den Veräußerungsgewinn an.
Beispiele:
- Selbstgenutzte Immobilien sind meist steuerfrei.
- Bei vermieteten Objekten oder Zweitimmobilien kann eine Steuerpflicht bestehen.
👉 Sprechen Sie mit einem Steuerberater, um steuerliche Fallstricke frühzeitig zu erkennen.
3.4 Vorteile eines professionellen Maklers
Als qualifizierter Makler übernehme ich nicht nur die Vermarktung, sondern begleite Sie auch durch den gesamten Verkaufsprozess – von der Preisermittlung über Besichtigungen bis zur Schlüsselübergabe.
Ihre Vorteile:
- Strukturierte Arbeitsweise und auf Ihre Bedürfnisse zugeschnittene Durchführung
- Optimale Verkaufsstrategie und Bonitätsprüfung des Kunden
- Koordinierung der Vertragsabwicklung über den Notar
- Netzwerk aus Notaren, Gutachtern und Handwerkern
So vermeiden Sie finanzielle Risiken und steigern gleichzeitig Ihre Verkaufserlöse.
Fazit: Gute Planung spart Geld und Nerven
Die Kaufnebenkosten gehören zu jedem Immobilienverkauf dazu – ob Notar, Makler, Grundbuch oder Energieausweis. Wer diese Ausgaben kennt und frühzeitig berücksichtigt, verkauft stressfreier und profitabler.
Kurz zusammengefasst:
- Nebenkosten betragen je nach Region ca 10–12 % des Kaufpreises.
- Käufer tragen meist Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch und Makleranteil.
- Verkäufer zahlen Makleranteil, ggf. Löschungskosten und Energieausweis.
- Eine professionelle Beratung hilft, Kosten zu optimieren und Fallstricke zu vermeiden.
Ihr nächster Schritt
Sie möchten wissen, welche Kosten konkret auf Sie zukommen und wie Sie Ihren Verkaufserlös maximieren können?
Lassen Sie sich jetzt unverbindlich beraten!
Kontaktaufnahme: Sie erreichen mich täglich, auch am Feiertag und Wochenende. Ich biete einen 24h-Kontakt per E-Mail & WhatsApp oder von 8 bis 24 Uhr per Telefon.
Mein Tipp - Jetzt anrufen und unverbindlichen Besichtigungstermin mit kostenloser Bewertung Ihrer Immobilie vereinbaren:
Telefon: 06071/5051420
Mobil oder WhatsApp: 0176/21502934
E-Mail: info@immobilienmakler-dieburg.de